[경매#3] 대항력

대항력 : 주택의 인도, 주민등록

임대차계약은 채권이다. 이는 물권보다 우선순위에서 밀리기 때문에, 경매 등처럼 소유권자 변경 시에는 보호 받을 수 없다. 그래서 임차인을 보호할 수 있는 대항력을 주었다. 대항요건 구비 시, 소유권자 변경 시에도 임차인이 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖는다.

대항력은 갖기 위해서는 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 한다. 주택의 인도는 주택을 점유한다는 뜻이다. 열쇠를 받거나 물건을 갖다 두는 방법으로 주택을 인도 받았다 할 수 있다. 하지만 물건을 갖다 두는 행위는 증명할 길이 없다. 그래서 전입신고를 통해 주민등록을 한다. 추가로 확정일자를 받아야 하는데, 확정일자는 계약서를 가지고 가면 받을 수 있는 것으로, 계약이 실존한다는 것을 증명한다. 전입신고와 확정일자는 익일(다음 날) 0시부터 적용된다. 경매 시에는 확정일자 적용일로 날자를 판단한다.

※전입신고를 했는데 전출 이력이 있다면, 가장 최근 전입 이력을 적용한다. 전출 이력이 있어도, 동거가족이 계속 거주하고 있었다면 처음 전입 신고일로 인정한다. 동거가족은 부모님이나 형제 및 자매가 해당하며, 사실혼은 인정되지 않는다. 혼자 거주한다면 전입신고를 할 때마다 전입일이 계속 밀린다. 이런 경우에는 전세권을 설정하면 된다. 전세권은 물권이다. 대항력은 계속 거주하는 상태여야 하고 익일부터 적용되지만, 전세권은 당일부터 적용되고 거주여부가 상관없다. 전세권 단점으로는 금액이 비싸다.